Investir à Madagascar peut être une opportunité intéressante pour les entreprises étrangères cherchant à élargir leur portée. Toutefois, il est important de comprendre les lois et règlements en matière d'acquisition foncière pour éviter les erreurs coûteuses.
La propriété foncière à Madagascar est un domaine sensible et ne peut être acquise directement par des personnes physiques ou morales étrangères. Toutefois, les entreprises de droit malgache détenues par des étrangers peuvent obtenir une autorisation d'acquisition foncière. Cette autorisation est délivrée par l'Economic Development Board of Madagascar (EDBM), sous réserve que les biens immobiliers soient exclusivement affectés à l'exercice d'une activité commerciale, touristique, industrielle, agricole ou halieutique.
Pour obtenir cette autorisation, les investisseurs doivent présenter un dossier complet contenant une demande écrite, une présentation de l'activité projetée, un certificat de situation juridique de l'immeuble, entre autres. L'autorisation d'acquisition foncière ne constitue pas un titre de propriété, mais un document permettant aux parties de procéder aux formalités nécessaires pour la cession d'un immeuble.
Les entreprises étrangères peuvent également contracter un bail emphytéotique, d'une durée maximale de 99 ans, renouvelable sans autorisation préalable. Cependant, elles ne peuvent pas accéder directement à la propriété foncière.
⚠️ Il est important de noter qu'une nouvelle loi sur les investissements à Madagascar est actuellement en cours de révision. Cela peut entraîner des modifications dans les lois et règlements en vigueur. Par conséquent, il est crucial pour les investisseurs étrangers de se tenir informés de toutes les modifications apportées aux lois et réglementations sur l'acquisition foncière à Madagascar.
En somme, pour accéder à la propriété foncière à Madagascar en tant qu'entreprise étrangère, il est essentiel de comprendre les exigences légales et de s'assurer que l'acquisition foncière est conforme à la loi. Les investisseurs étrangers doivent être conscients de la nécessité d'obtenir une autorisation d'acquisition foncière de l'EDBM et de se conformer à toutes les conditions énoncées dans les lois et règlements en vigueur.
Extrait de la LOI N° 2007-036 du 14 janvier 2008 sur les investissements à Madagascar
CHAPITRE V ACCES A L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE
Article 18 - Accès des investisseurs étrangers à la propriété immobilière
a- Les sociétés de droit malgache dont la gestion est placée sous le contrôle d'étrangers ou d'organismes dépendant eux-mêmes d'étrangers au sens de l'art 22 modifié de l'ordonnance 62-041 du 19 septembre 1962 relative aux dispositions générales de droit interne et de droit international privé sont autorisées à acquérir des biens immobiliers sous réserve de remplir les deux conditions cumulatives suivantes :
les sociétés doivent avoir obtenu auprès de l'EDBM, préalablement à la conclusion finale de tout acte translatif de propriété immobilière, une autorisation dite « Autorisation d'acquisition foncière » laquelle sera délivrée dans les conditions fixées à l'article 19 ci-après ;
les biens immobiliers doivent être affectés exclusivement et de façon continue à l'exercice d'une activité commerciale, notamment industrielle, touristique ou de service, ou d'une activité agricole ou halieutique. L'activité commerciale ne peut consister dans l'acquisition de l'immeuble en vue de sa revente, en l'état ou après réalisation d'aménagements ou de constructions.
b- Les personnes physiques ou morales étrangères ne peuvent accéder directement à la propriété foncière. Toutefois, elles peuvent librement et sans autorisation préalable contracter un bail emphytéotique, d'une durée maximale de quatre-vingt-dix-neuf ans, renouvelable.
Article 19 - Autorisation d'acquisition foncière
1) L'autorisation d'acquisition foncière est délivrée au niveau de l'EDBM agissant pour le compte du Ministère chargé des Domaines, sur demande de l'investisseur, lequel, à cette fin, dépose un dossier auprès de l'EDBM contenant les pièces suivantes :
demande écrite présentée sur un formulaire imprimé remis par l'EDBM ;
présentation de l'activité projetée et des motifs justifiant l'acquisition de l'immeuble destiné à son exercice ;
certificat de situation juridique de l'immeuble dont l'acquisition est envisagée si l'immeuble est déjà immatriculé ou cadastré;
et toutes autres pièces requises, selon les cas, par l'administration en charge des Domaines, au soutien d'une demande d'acquisition d'un immeuble.
L'EDBM remet au requérant un récépissé de dépôt du dossier.
2) Ladite autorisation ne constitue en aucun cas un titre de propriété sur l'immeuble qui en est l'objet, mais seulement le document permettant aux parties de procéder aux formalités légalement prévues pour la cession d'un immeuble.
3) Le bien immobilier acquis sur Autorisation d'acquisition foncière peut librement être cédé, ou transféré, à l'exception des cessions ou transferts au bénéfice de personnes étrangères. Le bien peut également être cédé à des sociétés de droit malgache dont la gestion est placée sous le contrôle d'étrangers ou d'organismes dépendants eux-mêmes d'étrangers, sous réserve de l'obtention d'une Autorisation d'acquisition foncière délivrée conformément aux dispositions de l'article 17 ci-dessus et du présent article.
Article 20 - Retrait de l'autorisation d'acquisition foncière
L'autorisation d'acquisition foncière peut être retirée dans les cas suivants :
non-respect des conditions fixées pour l'obtention de l'autorisation foncière, et notamment, la modification, sans autorisation préalable, des conditions d'utilisation du terrain pour d'autres fins que celles du projet d'investissement ;
absence de réalisation du projet d'investissement, dans un délai de six mois à compter de l'émission du titre de propriété. Au sens du présent paragraphe, la réalisation du projet d'investissement s'entend , selon les cas, du démarrage effectif de l'activité, de l'engagement des travaux de construction ou d'aménagement prévus, ou de l'accomplissement des procédures administratives, financières ou commerciales nécessaires au lancement de l'activité.
Préalablement au retrait d'autorisation d'acquisition foncière, l'investisseur doit avoir été mis en mesure de présenter ses observations écrites ; Au vu des observations fournies, un délai de régularisation n'excédant pas trois (3) mois pourra être accordé.
Le retrait de l'autorisation d'acquisition foncière est constaté par arrêté motivé du ministre chargé des Domaines, sur la demande de l'EDBM ou de toute personne justifiant d'un intérêt à cette fin. L'arrêté doit mentionner les éléments établissant le non-respect par l'investisseur des conditions à la délivrance de l'autorisation ou des obligations mises à sa charge.
Le retrait de l'autorisation d'acquisition foncière emporte de plein droit annulation du droit de propriété et transfert de l'immeuble et des aménagements dont il a bénéficié au domaine privé de l'Etat, sans indemnisation d'aucune sorte. Les installations, équipements industriels, machines demeurent toutefois la propriété de l'investisseur qui est tenu, sauf accord contraire, de les récupérer. Il en est de même des biens appartenant à des tiers, et notamment à des institutions de crédit-bail.